山西省人民政府关于实施

城市居民棚户区改造的指导意见（试行）

晋政发〔2008〕3号

各市、县人民政府,省人民政府各委、厅,各直属机构:

为深入贯彻落实科学发展观,推进民生建设,促进社会主义社会和谐发展,省人民政府决定,2008年全面启动城市居民棚户区改造,现提出如下意见:

一、指导思想与基本原则

（一）指导思想

城市居民棚户区改造,是实践党的宗旨、邓小平理论和“三个代表”重要思想,落实科学发展观,构建社会主义和谐社会的具体体现。城市居民棚户区改造要与创建宜居城市,完善住房保障体系和改造“城中村”相结合,与降低城市中心区人口密度和社区建设相结合,按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求,优化配置土地资源,建设节能省地型住宅,从根本上改善居民的居住和生活环境。

（二）基本原则

1.统筹规划与分步实施相结合。要统筹考虑城市人口密度、基础设施水平、公共设施状况、环境质量及经济条件等因素,调整和优化城市布局,完善和提升城市功能。依据城市总体规划,编制城市居民棚户区改造规划;根据改造总任务,制订改造计划,合理确定改造时序,既要分步实施,又要加快改造进度。

2.保护与改造相结合。要严格按照保护规划,保护好历史文化名城、街区和文物古迹。历史文化街区和文保单位保护范围内的建筑要按照原样维修整治,拆除乱搭滥建的违章建筑,恢复历史原貌。建设控制地带内的建筑要符合保护规划,建筑的高度、造型、色彩要与传统建筑相协调,维护历史文化名城、街区的整体风貌和格局。

3.科技引导与节约资源相结合。要按照国家及省有关建筑节能的规定,严格执行建筑节能标准,应用先进的住宅建筑技术,建设节能省地型住宅。要按照建设资源节约型社会的要求,充分利用存量土地,节约、集约利用土地资源,充分利用太阳能、地热能等可再生能源,合理利用地下水,充分利用再生水资源,建设雨水收集和污水处理系统。

4.依法拆迁补偿安置与保障住房相结合。要按照棚户区居民的住房实际和承受能力,制订科学合理的拆迁补偿安置方案,给予合理补偿安置。城市居民棚户区改造要与住房制度改革相衔接,与住房保障体系建设相结合,对廉租住房保障对象,改造时要给予保障。

5.城市居民棚户区改造与社区建设相结合。城市居民棚户区改造新建小区,不仅要配套建设完善的公共服务设施,还要配置一定规模的社区服务和物业管理用房,为小区建成投入使用后的社区服务、物业管理创造物质条件。同时,要发展社区服务业,大力开发就业岗位,优先安排困难家庭劳动力从事物业管理和社区服务。

二、改造范围与目标任务

（一）改造范围。城市规划区内国有土地上和独立工矿区内,使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差的集中连片平房和简易楼房。

（二）目标任务。“十一五”期间,基本完成城市居民棚户区改造任务,从根本上解决12.37万户、40.21万人的住房问题。

三、组织领导与运作方式

（一）组织领导。城市居民棚户区改造工作在省人民政府的统一领导下组织实施。各市人民政府要成立专门机构,指导和协调当地城市居民棚户区改造工作,并负责制订城市居民棚户区改造实施方案、房屋拆迁补偿和改造优惠政策,拟订城市居民棚户区改造区片的详细实施方案,审核改造和安置区片的规划设计方案和建筑设计方案。地方各级人民政府要提高认识,加强领导,狠抓落实,层层签订责任状,市、县（市、区）长负总责、亲自抓,分管领导具体抓,一级抓一级、层层抓落实,确保城市居民棚户区改造顺利实施。

（二）运作方式。城市居民棚户区改造采取政府主导、市场运作的方式。城市政府是棚户区改造的责任主体,负责编制改造规划和方案,落实优惠政策,筹措建设资金,统一指挥、协调改造。城市居民棚户区改造要建立项目法人制度,依法进行公开招投标,实行工程质量终身负责制。城市居民棚户区改造以易地安置为主,腾空的土地按照规划设计条件,向社会公开出让,其土地收益用于城市居民棚户区改造。新建小区配套建设的生活服务设施,按照“谁投资,谁所有,谁受益”的原则,进行社会化、市场化运作,吸引社会资金投资建设。企业内的居民棚户区,在符合城市总体规划、土地利用规划的前提下,由企业自行改造。

四、拆迁补偿安置与住房保障

拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿相结合的方式。为保障被拆迁城市棚户区内居民的基本住房需求,应以产权调换为主。依法实行产权调换和货币补偿,属于私有房屋的,按照《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定执行。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。

符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。

拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。

各市、县人民政府要结合城市居民棚户区改造,通过就地或异地建设、收购二手住房等方式,筹集一批租赁型经济适用住房,并按照廉租住房政策储备一批廉租住房,以满足无力购买回迁安置住房的住房困难家庭的需求。

五、建设标准与功能质量

（一）建设标准。新建小区规划设计既要注重现实性,又要具有前瞻性。户型设计要创新理念,力求在有限的空间内,寻求最佳舒适度。新建住房的套型,既要符合国家现行的住房套型面积规定及比例要求,又要考虑居民的居住实际,以中小户型为主,最小户型不低于45平方米,最大户型不超过90平方米。同时,要保持住宅户型和功能的拓展性,既要满足拆迁安置的需求,又要兼顾未来居民生活水平提高和住房消费升级的需要。

（二）功能质量。新建小区要完善小区配套服务设施,按标准建设市政基础设施,按规划建设公共服务设施,方便群众生活。严格执行建筑节能标准,建筑节能要达到50%以上。建筑的围护结构要采用性能好的保温隔热材料,供能、用能系统要选用高效建筑供能、用能设备。实现水、电、气、热四表出户,具备分户控制、分户计量、按量收费条件。应用垃圾处理、雨水收集和污水处理、中水回用技术,充分利用再生资源。精心设计小区绿化,绿地率要达到30%以上。充分利用计算机、通信与网络、自动控制等先进技术,实现物业管理智能化,真正把小区建成设施齐全、生活便利、生态良好、环境优美的现代化住宅小区。

六、资金筹措与优惠政策

（一）资金筹措。城市居民棚户区改造所需资金可从以下渠道筹措:各级人民政府城市居民棚户区改造专项补贴资金,腾空土地用于商业开发或商品房建设公开出让所得土地收益,银行贷款,环保、文物保护等专项资金,购房人缴纳的购房款,市、县人民政府用于廉租住房建设的专项资金,招商引资,其他。

（二）政策支持。城市居民棚户区改造搬迁居民住宅建设用地,以行政划拨方式供应,按经济适用住房供地程序划拨。为安置城市居民棚户区住户建设的住宅一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,所涉及的18项经营服务性收费在征得相关企业同意后按低限减半收取（见附表）。城市居民棚户区改造项目以划拨方式取得土地使用权的,不征契税;被拆迁居民因拆迁而重新购置普通住房的,其购买住房总价尚未超出房屋拆迁补偿费、安置补助费或虽已超出但不超过30%的,免征契税。新建住宅小区供电、供水、燃气、供热、排水、网络通讯、有线电视、道路等市政公用设施,由上述各相关单位（部门）出资配套建设。各城市人民政府要根据实际情况,制定相关扶持政策。

七、管理与监督

城市居民棚户区改造工作政策性强、涉及面广,各级、各部门要树立全局观念,密切配合,通力协作,各司其职,各负其责。要建立“绿色通道”,提高办事效率,凡涉及城市居民棚户区改造的审批事项,要简化程序,特事特办。各市公积金管理中心要简化贷款手续,对符合贷款条件的个人,优先发放贷款。各市人民政府要实施全方位监管,加强监督检查,及时发现并解决各种问题,坚决制止城市居民棚户区改造中非法损害居民利益的行为。各级监察机关和审计部门要加强对资金使用等各环节的监督,坚决杜绝挪用、占用城市居民棚户区改造资金现象的发生。各级建设部门要加强工程质量监管,认真执行工程竣工验收备案制度,严把工程质量关。

地方各级人民政府要高度重视城市居民棚户区改造工作,将其作为近期一项重点工作来抓,切实加强管理,认真组织实施,确保省人民政府确定的目标任务如期实现。要认真落实责任制,各项工作要确立专门负责人,建立项目责任审批卡,对因工作不力影响工程进度、不能按期完成任务的,要追究有关负责人和责任人的责任。对玩忽职守、以权谋私、严重干扰城市居民棚户区改造等的,要依法依规追究责任。同时,要加强宣传,借助各种新闻媒体,深入宣传城市居民棚户区改造的意义、政策措施和实施办法等内容,使广大城市居民理解城市居民棚户区改造,支持拆迁改造,推进城市居民棚户区改造的顺利进行。

附件:棚户区改造项目所涉及的经营服务性收费项目

山西省人民政府

2008年1月9日

附件：

棚户区改造项目所涉及的经营服务性收费项目